우리나라가 가장 좋아하는 자산이 뭘까? 나는 고민없이 부동산이라고 말할 수 있다. 대부분의 자산가들은 부동산을 통해 빠른속도로 자산을 증식해왔고, 특유의 학구열과 수도권에 밀집화되는 특성은 부동산 불패신화를 계속 이끌고 있는 원동력이다. 그럼 고민도 없이 부동산은 깨지지 않는 신화가 될까? 확신하기 어렵다. 우리나라의 경제성장률은 지속적으로 꺾이고 있고, 세계에서 전례없는 출산율 꼴지 국가이기 때문이다. 그래서 모자란 나의 지식으로 서울 부동산의 미래를 조심스럽게 전망해봤다. 단순한 감이나 정책에 대한 해석이 아닌 숫자를 통해서 전망한 것이니 참고해도 좋지 않을까 싶다.
흔히 서울의 부동산 전망을 분석할 때, 주택 구매 가능성을 평가하는 두 가지 중요한 지표가 있다. 바로 'PIR(Price to Income Ratio)'와 'HAI(Housing Affordability Index)'이다. 이 두 지표는 주택 가격이 소득 대비 얼마나 부담스러운지 보여주며, 서울 부동산의 현황과 향후 전망을 파악하는 데 중요한 역할을 한다.
1. PIR(Price to Income Ratio)와 HAI(Housing Affordability Index)란?
'PIR'는 주택 가격을 가구의 연간 소득으로 나눈 값이다. 이 지표가 높을수록 소득 대비 주택 가격이 비싸다는 의미이다. 서울의 경우, PIR이 '14~16'으로 매우 높은 수준이다. 이는 평균적인 가구가 주택을 구입하려면 소득의 14~16배에 해당하는 금액을 필요로 한다는 뜻이다.
'HAI'는 주택 구매 가능성을 평가하는 지표이다. 'HAI가 100 이상'이면 중간 소득 가구가 주택을 구입할 수 있다는 의미이며, '100 이하'일 경우 주택 구매가 어렵다는 것을 나타낸다. 서울의 HAI는 '50 이하'로 평가되며, 이는 대부분의 중산층 가구가 주택을 구입하기 매우 어려운 환경이라는 것을 의미한다.
2. 서울과 세계 주요 대도시들의 PIR, HAI 비교 (NUMBEO 참고)
서울과 세계 주요 도시들인 도쿄, 런던, 뉴욕, 파리의 PIR과 HAI를 비교해보면 다음과 같다:
- 서울: PIR은 '14~16', HAI는 '50 이하'로, 주택 구매가 매우 어려운 상황이다.
- 도쿄: PIR은 '11~13'이며, HAI는 '60~70'이다. 도쿄도 높은 주택 가격을 보이지만, PIR지수와 HAI 지수 모두 서울보다는 상대적으로 구매 여력이 나은 편이다.
- 런던: PIR은 '13~15', HAI는 '50~60'으로, 주택 구매가 매우 어려운 도시지만 역시나 서울보다는 구매 여력이 나은 편이라고 볼 수 있다.
- 뉴욕: PIR은 '12~14', HAI는 '55'로, 주택 구매가 어려운 도시이다. (참고로 뉴욕은 임대 시장이 더 활성화되어 있는 대표적인 도시다.)
- 파리: PIR은 '10~12', HAI는 '60~65'로, 주택 가격이 비교적 안정적이지만, 여전히 구매 여력은 부족한 편이다. 다만 여기 5개 주요도시 기준으로 가장 구매 여력이 있는 도시라고 할 수 있다.
3. 서울의 주택 구매 여력 평가
위에서 봤기 때문에 알겠지만, PIR과 HAI 기준으로 판단했을 때 '서울은 세계 주요 대도시들 중에서도 주택 구매가 가장 어려운 도시' 중 하나로 보인다. PIR이 14~16으로 위의 5개 도시 중에 가장 높은 반면, HAI는 50 이하로 떨어져 있어 중간소득자라 하더라도 주택 구매 여력이 매우 낮다고 보면 된다. 이는 서울의 주택 가격이 지속적인 우상향 그래프를 그리는 동시에 소득 상승 속도에 비해 지나치게 높다는 것을 의미하며, 이는 모아놓은 자산이 없는 20대~30대에게 넘기힘든 벽이 되고있다. 이미, 서울에 자가를 소유한다는 것은 젊은층에게 신기루와 같은 일이 돼버렸다.
4. 일본 부동산 버블 이후의 도쿄와 서울 비교
그렇다면 서울의 PIR & HAI 지수는 대체 어느정도의 수준일까? 우리나라의 20년 후 모습이라고도 하는 일본을 기준으로 비교해보자. 과거 일본은 미국을 뛰어넘을만한 엄청난 부동산 버블을 경험했고 미국과의 '플라자 협의' 후 극도로 부풀었던 일본의 부동산 버블은 터져버리고 말았다. 도쿄의 부동산 버블이 터졌던 그 1990년대 초반, 도쿄의 PIR은 약 '10~12'였고, HAI는 '50 이하'로 매우 낮은 상태였다. 당시 도쿄의 부동산 시장은 급격한 가격 상승과 금융 리스크가 겹쳐 버블이 터졌으며, 이후 가격이 대폭 하락했다. 이와 비교했을 때, 현재 서울의 상황은 당시 도쿄와 매우 유사한 양상을 보이고 있다. 특히 서울은 높은 PIR과 낮은 HAI로 인해 주택 구매가 거의 불가능한 상황으로 가고 있다. 낮은 경제성장률은 결국 소득의 상승을 저해하는 요소가 되고 이는 다시 주택 구매 여력을 떨어뜨리기 때문에 악순환이 반복되는 것이다. 확실히 서울은 도쿄의 부동산 버블 붕괴 전철을 똑같이 따라가고 있는것으로 보여진다.
5. 총정리
서울의 부동산 시장은 PIR과 HAI 지표로 볼 때, 전세계의 여느 주요도시와 비교해봐도 매우 어려운 상태에 놓여 있다. 주요 대도시들과 PIR 및 HAI 지수로 비교해봤을 때 서울은 주택 구매 여력이 가장 낮은 도시 중 하나이며, 이 지수상의 수치는 점점 심각해지고 있는 것이 현실이다. 특히 도쿄의 부동산 버블 시기와 유사한 리스크를 안고 있는데 여러 방면에서 일본이 겪은 일을 똑같이 따라가는 듯한 한국의 모습을 봤을 때 이는 도쿄처럼 급작스러운 부동산 붕괴를 의식하지 않을 수 없다. 이러한 상황에서 서울의 부동산 시장이 지속 가능하려면, 가격 조정이나 구조적인 변화가 필요할 가능성이 크지만 정책적인 부담을 고려해 봤을 때 곪아버린 한국 부동산을 살려내기에 충분한 조치가 가능할지 의문이다.